不動産の評価を下げる方法の代表的なものとして、土地に賃貸住宅を建てたり、土地を貸すことが挙げられます。
賃貸住宅が建っている土地を貸家建付地といいます。賃貸住宅には借家人がおり、土地や建物の自由な処分が制限されることから、建物と土地の評価額が減額されます。
土地を貸した場合も、貸した相手に借地権という権利が生じるため、本来の土地の評価額から借地権相当額が控除されます。
賃貸住宅も、そこに住む人に借家権が生じるため、本来の建物の評価額から借家権相当額が控除され、建物の評価額が下がります。
こうしたことから、賃貸住宅を建てて節税を図るという相続税対策が以前からよく行われてきました。
たとえば、現金1億円と評価額1億円の土地があったとすると、合計で2億円の評価額となります。この土地に1億円で賃貸住宅を建てた場合には、評価額の合計はどうなるでしょう？
仮に借家権割合を30％として、賃貸割合を100％（すべてが賃貸用で満室）だとすると、建物自体の固定資産税評価額は建築費の60％程度といわれます。
よって、賃貸住宅の評価額は以下になります。
1億円×固定資産税評価額・60％×（1-借家権割合・30％）＝4200万円
土地の評価額は、借地権割合を50％とすると以下になります。
1億円×（1-借地権割合・50％×借家権割合・30％）＝8500万円
評価額の合計は4200万円＋8500万円＝1億2700万円となり、2億円だった評価額から7300万円の減額となっています。
